Welke hypotheek past bij u?

Een hypotheek met gunstige voorwaarden kan uiteindelijk voordeliger voor u uitpakken dan een hypotheek met de laagste rente.



Belangrijke beslissingen

Als u een nieuwe woning koopt moet u in een toch al hectische periode in korte tijd veel belangrijke financiële beslissingen nemen:

  • Kiest u voor lagere netto maandlasten bij aanvang van uw hypotheek of kiest u er juist voor om minder rente te betalen gedurende de gehele looptijd van uw hypotheek?
  • De rente is historisch laag. Kiest u voor een rentevastperiode van 10 of zelfs van 20 jaar?
  • Gunstige voorwaarden als u verhuist of extra aflost of de laagste rente? Wat is het beste voor u?

Belangrijke keuzes die u maakt op het moment dat u uw hypotheek afsluit, maar waarvan u jarenlang plezier kunt hebben. Informatie die u van pas kan komen om deze keuzes te maken hebben wij hieronder voor u op een rijtje gezet.



Hypotheekrenteaftrek, wetgeving, NHG


Beperking hypotheekrenteaftrek

Hypotheek afgesloten voor 1 januari 2013

Voorwaarden hypotheekrenteaftrek

Sinds 2013 is de wetgeving rondom uw hypotheek aanzienlijk veranderd. Met name de hypotheekrenteaftrek en de voorwaarden om daarvoor in aanmerking te komen zijn aangepakt.

Heeft u uw hypotheek afgesloten voor 1 januari 2013 dan blijft uw hypotheekrenteaftrek onveranderd. Dit geldt ook als u een hypotheek oversluit. Als u echter een bestaande lening ophoogt (bijvoorbeeld voor verbouwing), dan gelden de huidige regels wel voor het extra bedrag dat u bijleent.

Verplicht aflossen

Binnen 30 jaar annuïtair of lineair aflossen

Tot 2013 kon u kiezen uit veel verschillende hypotheekvormen. Nu komt u alleen in aanmerking voor een hypotheek met renteaftrek als u uw lening binnen 30 jaar annuïtair of lineair (volledig) af lost.

Minder hypotheekrenteaftrek voor hogere inkomens


Maximaal tarief hypotheekrenteaftrek 49,5 %

Het maximale tarief waartegen de hypotheekrente aftrekbaar is nu 49%. Dit tarief wordt steeds verder afgebouwd.

  • 2019: 49%
  • 2020: 46%
  • 2021: 43%
  • 2022: 40%
  • 2023: 37,05% (dit is gelijk aan het basistarief van het nieuwe tweeschijvenstelsel)

Verkoopwinst investeren in nieuwe woning: de bijleenregeling


Bijleenregeling

Verkoopt u uw eigen woning en maakt u winst? Dan verwacht de belastingdienst dat u deze winst investeert in uw nieuwe woning. Met deze winst betaalt u dus (een gedeelte) van uw nieuwe woning. Doet u dat niet dan is dat gedeelte niet aftrekbaar. De bijleenregeling is overigens alleen van toepassing wanneer u na de verkoop van uw woning binnen 3 jaar weer een nieuwe woning koopt.

Meer informatie: Belastingdienst


WOZ waarde en eigenwoningforfait

WOZ waarde en eigenwoningforfait


Hogere belastingen voor huiseigenaren

Het eigenwoningforfait wordt in de komende jaren verlaagd. In 2019 bedraagt het eigenwoningforfait voor de meeste huizenbezitters 0,65%. Als de daling volgens plan verloopt zal het eigenwoningforfait in 2023 op 0,45% uitkomen.

WOZ waarde

De grondslag voor het eigenwoningforfait is de WOZ-waarde. Deze is niet alleen van belang voor het eigenwoningforfait, maar ook bepalend voor de hoogte van een aantal belastingen voor huiseigenaren. Denk bijvoorbeeld aan de OZB, watersysteemheffing en de schenk- en erfbelasting.

Door de stijging van de huizenprijzen stijgt ook de WOZ waarde. Bent u benieuwd naar de WOZ waarde van uw woning? U kunt deze eenvoudig opvragen op WOZ-waardeloket.

Eigenwoningforfait bij aflossing hypotheek (Afschaffing wet Hillen)


Eigenwoningforfait bij aflossing hypotheek

Deze regeling is van toepassing wanneer u uw hypothecaire lening geheel of zo goed als geheel heeft afgelost. Het eigenwoningforfait kan dan hoger zijn dan de hypotheekrenteaftrek. De Wet-Hillen regelde dan dat mensen die hun hypotheek helemaal of bijna volledig hebben afgelost geen eigenwoningforfait hoeven te betalen.

Deze regeling wordt vanaf 2019 in dertig jaar stapsgewijs afgebouwd (afschaffing in 2048). Hierdoor gaan huiseigenaren met geen of een kleine eigenwoningschuld alsnog belasting betalen over het bezit van hun eigen woning.


Maximale hypotheek

Maximaal 100% van de waarde van de woning lenen


Bijkomende kosten zelf betalen

De maximale lening die u mag afsluiten voor een woning is 100 % van de waarde van de woning. Dat betekent dat u de bijkomende kosten (bijvoorbeeld overdrachtsbelasting en financieringskosten) uit eigen middelen moet betalen.

Lees hierover ook ons bericht: Hoeveel eigen geld heeft u nodig?

Laagste inkomen tweeverdieners telt voor 70% mee


Laagste inkomen telt voor 70% mee bij bepaling maximale maandlasten

De hypotheekverstrekker rekent uit welk deel van uw bruto-inkomen u maandelijks bruto mag besteden aan uw hypotheek. Tweeverdieners mogen in 2019 70% van het laagste inkomen meetellen. Het hoogste inkomen weegt altijd voor 100% mee bij het bepalen van de maximale maandlasten.

Meer lenen bij rentevastperiodes korter dan tien jaar


Lagere toetsrente bij aflossing hypotheekdeel binnen 10 jaar

Neemt u een hypotheek met een rente die korter dan tien jaar vaststaat én die aan het einde van de rentevastperiode is afgelost? Dan mag er worden gerekend met de werkelijke rente die u gaat betalen in plaats van de toetsrente (5% in het eerste kwartaal van 2019). Dat kan veel schelen.

Extra financieringsmogelijkheden voor energiebesparende maatregelen


Hogere hypotheek voor energiezuinige woningen

Niet alleen bij een hypotheek met NHG zijn er extra financieringsmogelijkheden voor energiebesparende maatregelen. Voor een NulOpdeMeter-woning (een huis dat evenveel energie opwekt als dat het verbruikt) kunt u tot € 25.000,- extra lenen. Koopt u een energiezuinige woning of wilt u uw toekomstige woning energiezuiniger maken? Dan kunt u tot € 9.000,- extra financieren binnen uw hypotheek.


NHG - Nationale Hypotheek Garantie

Maximale hoogte € 290.000 of € 307.400


Bovengrens

De bovengrens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is € 290.000. Voor woningen waarbij geïnvesteerd wordt in energiebesparende voorzieningen is de grens € 307.400.

NHG premie

Voor een hypotheek met NHG betaalt de koper eenmalig een bedrag, de zogenaamde borgtochtprovisie die ook wel ‘NHG premie’ wordt genoemd. Deze borgtochtprovisie betaalt u via de geldverstrekker aan NHG zodra de hypotheek wordt afgesloten. De borgtochtprovisie bedraagt 0,9%.

Waarom een hypotheek met NHG?

Met de NHG weet u zeker dat uw hypotheek past bij uw inkomen en beperkt u de financiële risico’s van een eigen koopwoning. U bent hierdoor beter beschermd tegen onverwachte veranderingen in uw persoonlijke financiële situatie. Bijvoorbeeld in het geval van een echtscheiding, arbeidsongeschiktheid of werkloosheid. De NHG biedt u in deze vervelende periode een financieel vangnet waarop u kunt vertrouwen. Een hypotheek met NHG levert ook vaak een aantrekkelijke rentekorting op.

Geen verplichte overlijdensrisicoverzekering


Geen verplichte overlijdensrisicoverzekering bij lening boven 80% van de woningwaarde

Om in aanmerking te komen voor NHG is het niet meer verplicht om een overlijdensriscoverzekering (een verzekering die geld uitkeert na overlijden van de verzekerde persoon) af te sluiten als de lening meer bedraagt dan 80% van de waarde van de woning. In 2017 was dit nog wel het geval en moest een overlijdensrisicoverzekering worden afgesloten voor het bedrag dat deze grens werd overschreden.


Hypotheekvormen met hypotheekrenteaftrek

Lineaire hypotheek

Over de gehele looptijd betaalt u minder rente

U betaalt iedere maand rente en u lost iedere maand een vast bedrag af op uw hypotheekschuld. Uw hypotheekschuld wordt dus steeds lager. Hetzelfde geldt echter ook voor uw belastingvoordeel. U betaalt telkens rente over de actuele hypotheekschuld. Deze neemt af, dus het bedrag dat u in totaal betaalt wordt iedere maand lager.


Annuïteitenhypotheek

U begint met lagere netto maandlasten

Met de annuïteitenhypotheek lost u, net zoals bij de lineaire hypotheek, af op uw hypotheekschuld. U betaalt echter (in tegenstelling tot de lineaire hypotheek) iedere maand hetzelfde bedrag. Dit bedrag bestaat uit rente en aflossing. In het begin betaalt u veel rente en lost u weinig af. Op het einde is het precies andersom. U betaalt dan weinig rente en u lost veel af.



Annuïteiten- of lineaire hypotheek?


Annuïteitenhypotheek

Voordelen
  • U lost uw hypotheek volledig af.
  • Uw bruto maandlasten blijven gedurende de rentevastperiode gelijk.
  • In de beginfase van uw hypotheek betaalt u vooral rente. Door de hypotheekrenteaftrek zijn uw netto maandlasten daarom lager bij de aanvang van uw hypotheek (zie grafiek).
Nadelen
  • U betaalt steeds minder rente en geniet steeds minder hypotheekrenteaftrek. Hierdoor stijgen uw nettomaandlasten (zie grafiek).
  • U betaalt gedurende de looptijd meer rente dan bij de lineaire hypotheek.

Lineaire hypotheek

Voordelen
  • U lost uw hypotheek volledig af.
  • U lost sneller af.
  • U betaalt minder rente gedurende de looptijd.
Nadelen
  • Hogere maandlasten in de beginjaren van uw hypotheek (zie grafiek).
  • Fiscaal minder interessant wanneer u start met een salaris in een lagere belastingschijf.

Grafiek: Netto maandlasten annuïteiten- en lineaire hypotheek


Aflossingsvrije hypotheek

Advies is belangrijk

Op de aflossingsvrije hypotheek lost u gedurende de looptijd niet af. U betaalt alleen rente. De hypotheekschuld blijft hierdoor ongewijzigd. Uw rente blijft gelijk gedurende uw rentevastperiode. Heeft u een variabele rente dan betaalt u telkens een ander bedrag.

De aflossingsvrije hypotheek maakt in veel “oudere” constructies een onderdeel uit van de totale hypotheek. Onder het huidige regime is de rente van een aflossingsvrije hypotheek echter niet aftrekbaar.

Aflossingsvrije hypotheek? Laat u adviseren!

Heeft u een aflossingsvrije hypotheek? Dan is het belangrijk dat u op tijd maatregelen neemt.

Lees ook ons bericht: Heeft u een aflossingsvrije hypotheek?